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星光soho

楼市要凉,这四个信号提醒投资者,马上逃离房地产!


0 人浏览 发布于2018年07月06日

最近,牛油果在A股市场中又看到上市公司保壳争夺战,这次的主角不再是ST宁通B、人人乐等股票,但手法还是如此充满回味,依旧感到唏嘘。

具体内容是这样的:

金智科技近期发布的公告显示,公司拟以3308.16万元的价格将其位于北京的4套住宅房产出售给公司控股股东金智集团。金智科技本次所出售房产是2009年购置的,总面积为551.36平方米,本次成交均价为6万元/平方米。

 无独有偶,今年还有一家企业,也打算用变卖房子,盘活存量资产,快速回笼资金。

具体披露如下: 

高伟达拟将位于北京市朝阳亮马桥路32号高斓大厦的房产予以出售,成交价格为9666.49万元。 

从营业能力和K线图形来看,无论是金智科技,还是高伟达,都走的一塌糊涂。其中,金智科技的营业利润增长率和营业收入增长率,已经连续两年为负值。

上市公司到了出手投资性房产的时候了吗?毕竟,房子的流动性要比股票市场小得多,而且买卖房子需要大笔资金,只有找到了对应的买方,才可撮合交易。

那么,目前的房地产市场如何呢?是不是有些地方已经进入有价无市的状态了?

01、一线城市高房价,入门钱就秒了多少人!


下表是今年春季求职期平均薪酬城市分布。

 看完之后,瞬间很感伤,这个薪资看上去够高的,北京、上海都10000元左右了,但每个月各种花销,把房租、通勤、吃饭、娱乐活动等等剔除,还能剩多少呢? 

再看看北上广深的房价,瞬间有种无力回天的感觉!按照目前的工资水平,在厦门和北京买一套房子,至少需要60年!

房价与工资的犀利之比,让无数人望而却步。何况,这份薪资榜单还有虚高的成分,譬如销售性质工种,基本都靠提成,底薪比较低,但在招聘网站上,会把薪资写的非常高,如10001-15000元,20001-30000元。实际上,很多城市的平均薪资根本达不到表上的数字。

所以说,一线城市高房价,已秒杀了许多人,让人实在没能力在那里置业。楼市的有价无市体现在经济发达的城市,房价之高已高处不胜寒。

02、即便有钱买得起房,但不够资格

2017年之后,一线城市北上广深的房价在高位震荡。与此同时,一轮最有力的调控到来,全国40多个城市加入到限售行列,必须社保、首付等条件达到要求,方可购房。

P.S:弱弱说一句,对于还没有达到首付要求的人们,就没太大必要看这些调控文件了,首要任务是先达到买房的门槛资金要求。

 以海南为例,如果说去年非琼籍居民限购一套,还能心怀侥幸。那么今年4月22日公布的全域限购政策,简直是会心一击……

五年社保,首付七成,还限售5年,能够达到如此苛刻条件的,还能有多少接盘侠?

所以说,目前严峻的楼市限售限卖政策,会让买卖房子的难度加大,并非是资金达到就可以了,接盘侠不是你有钱就能当的啊!

03、成交量萎缩,部分地区进入冰冻期

本身高房价就秒杀多少人买不起房,而限购限售政策的出台,更让一部分人的买房遥遥无期。这将导致手存多套楼房的人,想转手房子变得非常困难。流动性极差,不容易变现,造成成交量进入冰冻期。

这正如曹德旺(福耀玻璃集团董事长)所说:穷人买不起房,有钱人房子卖不出!

 环京圈因利好疯狂炒作,已种下苦果,2017年11月环京成交量继续维持低点,固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅。

成交量萎靡,不仅仅是北方城市。同样也出现在南方地区,南京也面临如此尴尬。房子不好卖了,成交量为7年以来同期第二低。

04、许多人买房得先卖房,买房成为消费升级

下图来自于今年5月10日,深圳当天的楼房成交记录。可以看得出,一房住宅仅为4套,但二房住宅最高为48套,可以推测出买户型数为一或二的群体,绝大多数为在深圳置业的人们。

而户型中的三房28套,比二房少不少,四房又仅有9套。从户型数“二”到户型数“三”的急剧下滑,因买三居室、四居室无疑需要更多的资金,可以感受出这种形式的置业更像是——消费升级。

 

住房市场的消费升级,就是把以前不太好的房子先卖掉,换成理想的房子,无论是在平米数、户型、交通、学区等特点上,都比之前的老宅有一定优势。 

记得之前有统计数据也提及过,在炒房客一点点被驱逐后,除了刚需群体外,占比最高的买房群体看重的是消费升级——以房换房。

以房换房,已成为房屋拥有者之间交易的新趋势了。买卖房屋成为一种让渡过程,双方在交换的过程中各取所需。

总结:楼市之尬景,留心“有价无市”

牛油果认为,目前房市的流动性比较差,需要格外留心,甚至部分地区都有些“有价无市”了。

归纳而言,一是高房价已经秒杀了部分人,让他们买不起房;二是严苛的限购限售政策,减缓了市场的流动性;三是一线城市房价高位盘整,三四五线城市房价尾市狂欢,给楼市成交量带来不确定性;四是目前的房屋买卖,倾向于消费升级,是房屋已拥有者之间的过渡“游戏”。

这无外乎是在说明,现在的上市公司,想通过售出投资性房产,马上获得周转资金,在时间周期上充满不确定性,不知道成交需要三个月、半年,还是一年…… 

楼市较差的流动性,对上市公司出售投资性房产有很大影响。同样受到冲击的还有那些急于出售楼房的富人们,有价无市让拥有多套房产的人们,甚至不太容易找到买家了!

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